Umschuldung der Baufinanzierung

Es macht immer Sinn über eine Umschuldung nachzudenken, wenn man in Zeiten hoher Zinssätze seine Finanzierung abgeschlossen hat und das Zinsniveau aktuell am Markt relativ niedrig ist. Es besteht immer die Möglichkeit, dass eine Niedrigzinsphase völlig verpasst wird und die Anschlussfinanzierung wieder in einer Hochzinsphase liegt. Mit einem Forwarddarlehen sichert man sich niedrige Zinsen für seine Anschlussfinanzierung bei Vertragsabschluss. Sie sollten jetzt handeln, wenn Sie die aktuell die Möglichkeit dazu haben.

Es gibt 3 Umschuldenmöglichkeiten

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft bald aus und Sie möchten nicht riskieren, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt. Sie können bereits heute einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz abschließen, um dies zu verhindern.

Forwarddarlehen

Die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens läuft bald aus und Sie möchten nicht riskieren, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt. Um dies zu umgehen, können Sie bereits heute einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz abschließen. Sie sichern sich somit einen günstigen Zinssatz für Ihr Forwarddarlehen, dass ihr altes Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindung ablösen wird.
Die neue Darlehenssumme entspricht der Restschuld des alten Darlehens zum Auslauftermin. Der Zins des Forwarddarlehens berechnet sich aus dem Nominalzins des aktuellen Darlehens addiert mit dem Produkt aus der Restlaufzeit (in Monaten) des aktuellen Darlehens und einem festgelegten Aufschlag.

Während der Zinsbindung

Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung ist äu?erst mühsam und rechnet sich so gut wie nie. Die einzige Ausnahme besteht bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, da Sie nach deutschem Recht zehn Jahre nach Vollauszahlung grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen können.
Bei Zinsbindungen unter zehn Jahren sind Sie auf den guten Willen des bestehenden Kreditgebers angewiesen und der hält sich bei entsprechenden Abwanderungsgedanken Ihrerseits in Grenzen. Auch wenn der Kreditgeber bereit ist, Sie aus dem bestehenden Vertrag frühzeitig aussteigen zu lassen, wird er dies nur gegen Zahlung einer Ausgleichszahlung, der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung, tun.
Die Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen. Bei der Berechnung wird vereinfacht gesagt die Differenz zwischen Ihrem vereinbarten Zinssatz und der aktuellen Rendite für eine "Alternativanlage" der Bank kalkuliert. Als Alternativanlage gelten Pfandbriefe mit einer identischen Laufzeit wie Ihre restliche Zinsbindung.

Zum Ende der Zinsbindung

Wenn bei Ihrem Baukredit die Zinsbindung endet, können Sie problemlos Ihren Kreditgeber wechseln. Hausbanken ängstigen wechselwillige Kunden häufig mit dem Argument, bei einer Umschuldung würden durch den Bankenwechsel hohe Gebühren anfallen. Dabei liegen diese meist weit unter dem, was Sie sparen können.

Damit Sie nicht unnötig unter Zeitdruck geraten, sollten Sie mindestens drei Monate vor Ablauf einer bestehenden Zinsbindung die vollständigen Finanzierungsunterlagen beim Kreditinstitut einreichen. So können Sie in aller Ruhe den Markt beobachten.