Darlehensarten

Für die Baufinanzierung stehen verschiedene Darlehensarten zur Wahl. Entscheidend dabei ist die gegenwärtige und zu erwartende wirtschaftliche Situation des Darlehensnehmers. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die gängisten Darlehenarten bei der Baufinanzierung.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zu Gunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt.

Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Darlehenslaufzeit erstrecken. Die Tilgung sollte pro Jahr mindestens 1 % der Kreditsumme betragen. Privatdarlehen von Banken werden oft als Annuitätendarlehen vergeben, da die gleich bleibende Rate eine gute Kalkulationsgrundlage für den Darlenhensnehmer bietet.

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. In Deutschland wird der Zinssatz üblicherweise für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Danach kann der Vertrag gekündigt werden bzw. ein neuer Zinssatz fur die Weiterführung des Vertrages muss verhandelt werden.

Darlehen mit variablen Zinsen

Alternativ zum Festzinsdarlehen (Annuitätendarlehen) kann auch ein variabler Zinssatz vereinbart werden, der in regelmaßigen Abständen aktualisiert wird, etwa in Abhängigkeit des EURIBOR oder eines anderen Indizes. Eine weitere Option ist es, die Annuitäten durch gleich bleibende Monatsraten zu ersetzen, bei denen jeweils ein Zwölftel des nominalen Jahreszinssatzes zu zahlen ist (monatliche Tilgung bei gleich bleibenden Raten, die jedoch jährlich von Zinsänderungen betroffen werden können).

Forwarddarlehen

Forwarddarlehen ist keine Darlehensart im eigentlichen Sinne, sondern ein Finanzierungsangebot von Banken. In zinsgünstigen Zeiten hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, sich einen Zins für die Zukunft zu sichern. Das bedeutet, er vereinbart schon vor Ablauf seines jetzigen Darlehens mit demselben oder einem anderen Kreditinstitut einen festen Zins zum Ablauf seines Vertrages. Wie weit im Voraus der Kunde vor Ablauf seines bestehenden Kreditvertrages einen neuen Zins zum Ablauf vereinbaren kann, ist von Bank zu Bank verschieden.

Bankvorausdarlehen

Hierüber kann ein Bausparvertrag vorfinanziert werden. Man braucht nicht bis zur Zuteilung des Bausparvertrages warten, sondern die Bank gewährt ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Mit Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt die Rückzahlung des Darlehens. Die Bank kann je nach Vereinbarung auf eine Tilgung während der Laufzeit verzichten.

Cap-Darlehen

Es handelt sich hierbei um ein Annuitätendarlehen mit variablem Zinssatz. Zur Begrenzung des Zinsrisikos wird ein so genannter "Cap" vereinbart, Vereinbarung einer Zinsobergrenze für einen bestimmten Betrag über eine festgelegte Laufzeit bei einem variablen Darlehen. Hierdurch sichert sich der Kunde ab, dass er bei steigendem Zins nie mehr als den als Cap vereinbarten Zins zahlen muss. Für die Vereinbarung eines Caps zahlt der Kunde einen Aufschlag, der als eine Art Versicherungsprämie zu verstehen ist. Es kann auch zusätzlich eine Zinsuntergrenze vereinbart werden.

Bauspardarlehen

Als Bauspardarlehen wird die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben bezeichnet. Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet. Die Zuteilung des Bauspardarlehens erfordert ein Mindestsparguthaben und das Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl, die sich aus der Bausparsumme, dem Sparguthaben und der Spardauer errechnet. Die erforderliche Bewertungszahl ist abhängig vom Volumenverhaltnis zwischen Sparern und Darlehensnehmern. Der Bausparer hat keinen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen. So kann die Bausparkasse die Auszahlung des Bauspardarlehens ganz oder teilweise, zum Beispiel bei einer nicht ausreichenden Bonität, verweigern. Im Falle einer Auszahlung des Sparbetrages und des Darlehens erfolgt die Überweisung etwa vier Wochen nach dem Antrag zur Inanspruchnahme. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschadigungen anfallen. Bauspardarlehen werden, so es erforderlich ist, im Grundbuch nachrangig abgesichert. Der Beleihungsauslauf darf hierbei jedoch 80 % des Beleihungswertes nicht überschreiten. Kleinere Darlehenssummen werden üblicherweise mittels Negativerklärung abgesichert. Noch kleinere Darlehen, meist nur bis 10.000 Euro, werden auch ohne Negativerklarung gewährt. Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung betragt, je nach Tarif, zwischen 0,2 und 0,9 Prozent der Bausparsumme je Monat.

Festdarlehen, Fondsdarlehen, Versicherungsdarlehen, Tilgungsdarlehen, Tilgungsaussetzungsdarlehen,

Bei einem Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen, Darlehen mit linearer Tilgung) wird mit dem Darlehensnehmer über eine feste Laufzeit eine gleich bleibende (lineare) Tilgungsleistung vereinbart. Die Leistungsrate setzt sich zu den jeweils vereinbarten Terminen dann aus dieser linearen Rate und den jeweils auf die Restschuld errechneten Zinsen zusammen, die zumeist gesondert belastet werden, so dass durch abnehmende Zinsen wegen der Verringerung der Restschuld sinkende Leistungsraten entstehen. Die lineare Tilgungsrate ergibt sich durch Division der Schuldsumme durch die Anzahl der Tilgungsvorgange. Die Darlehensschuld wird beim endfälligen Darlehen (auch Festdarlehen) am Laufzeitende zurückgezahlt, also entweder am Ende einer fest vereinbarten Laufzeit oder nach einer erfolgten Kündigung. Die Belastung während der Laufzeit beschrankt sich auf die Zahlung der Zinsen. Der Zinssatz kann je nach vertraglicher Vereinbarung bis zum Laufzeitende fest oder auch variabel sein. Die Tilgung erfolgt aus der Ablaufleistung der Lebensversicherung oder aus der Bausparsumme des Bausparvertrages.

KfW-Darlehen

Immobilienerwerber werden von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) mit zum Teil sehr günstigen Zinssatzen unterstutzt. Gerade die Bedingungen für Sanierungsmaßnahmen oder unter Einbeziehung von ökologischen Vorgaben sind zumeist günstig. Alle KfW-Programme unterstellen, dass frühestens ab dem 2. Jahr nach Kreditauszahlung mit der Darlehenstilgung begonnen wird. Die maximale tilgungsfreie Zeit ist unterschiedlich.

Länderförderdarlehen (WFA-Darlehen)

Spezielle Darlehensangebote der Bundesländer mit überaus günstigen Konditionen, z. B. in NRW mit dem Forderziel Neubau, Erwerb und Modernisierung. Förderanträge sind bei den Ämtern für Wohnungswesen (Bewilligungsbehörden) bei den Stadt- und Kreisverwaltungen zu stellen. Grundlage der Länderförderung ist das Wohnraumförderungsgesetz. Es legt allerdings nur die Rahmenbedingungen fest.